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冷熱不均 18個城市今年首輪集中供地收官

武衛紅 中國證券報·中證網

  近日,蘇州、無錫和廣州等城市陸續完成2022年首輪集中供地出讓。截至目前,全國已有18個重點城市完成今年首輪集中供地出讓,整體保持平穩,但各地表現冷熱不均。

  供應量減少

  近日,多地迎來集中供地出讓小高峰。機構數據顯示,5月10日,蘇州首輪集中供地15宗地塊,總出讓面積82.7萬平方米,建筑面積189.3萬平方米,總成交金額約233.8億元。其中,11宗地塊底價成交,4宗地塊溢價成交,最高溢價率為15%。

  5月7日,濟南與無錫首輪集中供地出讓在同一天收官。機構數據顯示,濟南35宗地塊中最終成交21宗,總成交價約90.1億元,14宗地塊流拍;無錫8宗地塊全部成交,總成交價約104億元。其中,7宗地塊底價成交,1宗溢價成交。

  截至目前,在全國22個集中供地的重點城市中,除上海、鄭州、沈陽、長春之外,北京、廣州、深圳等18個城市已完成今年首輪集中供地出讓。

  受房地產市場下行等因素影響,今年首輪集中供地供應量明顯減少。諸葛找房監測數據顯示,已公布供地信息的19個城市共推出443宗地塊,較去年的第三輪集中供地下降33.38%,較去年首輪供地下降45.04%。

  從規則看,此輪集中供地的規則進一步優化,“限地價”仍是主旋律,同時各地普遍取消了“競配建”要求,參與競拍主體的資質要求也有所降低,不少城市還下調了保證金比例,并適當延長付款周期等,進一步降低了房企拿地門檻和成本。

  區域分化明顯

  與上一輪相比,今年首輪集中供地出讓總體平穩,整體溢價率保持低位。但各地分化較為明顯,部分城市溢價率高達15%,一些城市表現一般,流拍率最高超80%。

  以深圳為例,機構數據顯示,深圳首輪集中供地共掛牌8宗地塊,總成交價約193.3億元,全部觸及最高限價,平均溢價率達15%。杭州此次共推出60宗地塊,總成交價826.75億元,平均溢價率為6.41%。其中,23宗地塊觸頂搖號,僅1宗地塊流拍。廣州首輪土拍中也有兩宗地塊引發房企“爭搶”。經過25輪爭奪之后,最熱門地塊由中海地產以27.2億元上限價競得,成交樓面價34500元/平方米,溢價率為15%。

  相比之下,天津、濟南、福州等城市土地市場延續低溫態勢。機構數據顯示,東莞原計劃出讓8宗地塊,但6宗因故終止出讓,最終僅成交兩宗。

  業內人士表示,各地土拍市場冷熱不均,主要原因在于當前各地樓市表現各不相同。今年以來,全國樓市整體延續下行態勢,但冷熱分化明顯,對土地市場帶來明顯影響。

  根據東方金誠研報,目前房地產市場需求仍存在較大不確定性,房企對項目去化能力有更多考量,對于項目的選擇更加謹慎,周邊配套齊全、預期成熟度高、去化風險小的地塊受到青睞,而其他邊緣化地塊存在流拍風險。

  投資需求有望釋放

  從拿地主體看,國企成為拿地主力,部分民營房企面臨較大資金壓力,拿地相對較為謹慎。

  以蘇州、深圳為例,此輪出讓地塊全部由央企及地方國企摘得。不過,也有一些城市此輪集中供地出讓過程中,民營房企表現較積極。在杭州的此輪土拍中,本地民企濱江集團共拿下11宗地塊,綠城集團拿下7宗地塊,分別位居房企拿地數量第一、二位。廣州此輪供地也有兩家民企競得兩宗地塊。

  業內人士預測,隨著政策環境持續回暖以及資金壓力逐步緩解,未來更多優質房企的投資需求有望逐步釋放。天風證券最新研報顯示,預計后續會有更多優質地塊釋放,市場信心有望逐步修復,企業拿地積極性將提升。

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